龍潭百年大鎮完整解析：商圈、交通、生活機能、成交量與龍科三期影響（2026 年 10 月）

百年大鎮是什麼樣的社區？

百年大鎮位在龍潭市區，是 1997 年完工的大型造鎮社區。社區早年分成耶魯、牛津、劍橋、哈佛、百老匯、好萊塢等特區，目前市場上最常交易的是兩棟大樓：A 案好萊塢特區大樓與 B 案百老匯特區大樓，另外也有透天與別墅。

各平台登載的戶數與建設公司不完全一致，實際以建物謄本為準。社區公設比約 9 到 10%，公設包括中庭花園、游泳池、籃球場、羽球室、桌球室、撞球室、交誼廳、閱覽室與社區巴士。

商圈與生活機能

以 B 案為基準，日常採買幾乎走路就能解決：美廉社約 40 公尺，利來福超市約 140 公尺，全家約 150 公尺，日出公園約 180 公尺。潛龍國小各平台標示約 230 到 450 公尺，敏盛醫院約 500 公尺，步行約 7 分鐘。

再往外，龍潭區市場約 1.5 公里，龍潭觀光夜市約 2.4 公里，龍元宮商圈開車約 5 到 8 分鐘，平鎮的家樂福約 2.6 公里，國軍桃園總醫院約 2.5 公里。

學區以桃園市教育局公告為準，網站首頁的「免費學區查詢」可以查。

交通

開車方面，國道 3 號龍潭交流道約 2.3 公里，台 66 線平鎮三交流道約 4.1 公里。大眾運輸方面，社區門口有公車站，桃園客運、新竹客運經過，社區也有接駁巴士，另有 709 公車可到永寧。班次與路線以公車業者公告為準，尖峰時段的實際車況，建議自己跑一趟。

房產交易量與行情

591 的資料顯示，A 案、B 案大樓近一年成交均價分別約 21.5、21.7 萬/坪。5168 則顯示 B 案近一年約 21.0 萬/坪，各站算法不同，數字會有落差。

我把 591 列出的成交逐筆整理：2025 年 10 月到 2026 年 8 月，兩棟大樓共 29 筆，平均每月約 2.6 筆，約占總戶數的 1.2%。2026 年 5 月單月最多，有 7 筆。

單價方面，一般交易（不含特殊交易、一樓與小單位）2025 年 5 月到 12 月平均約 20.7 萬/坪（14 筆），2026 年 1 月到 8 月平均約 21.8 萬/坪（16 筆），高約 1.1 萬，約 5%。樣本很少，只能當趨勢參考。

另外兩個比價時要注意的地方：

• 一樓要單獨比。A 案一樓 4 筆成交平均約 24.8 萬/坪，同期其他樓層 14 筆平均約 21.2 萬/坪，高約 3.6 萬。
• 車位要分開算。近期成交的車位價約 70 到 130 萬。35 坪上下的 3 房，近期成交總價約 700 到 950 萬，含車位的多在 850 萬以上。

和同區新案相比：591 標示和禾耘（新成屋）報價約 26 到 32 萬/坪，豐中城（預售）約 36 到 37 萬/坪，屬於開價，不是成交價。百年大鎮屋齡近 30 年，價格帶明顯較低。

龍科三期對百年大鎮的影響

先講已確認的事：龍科三期 2026 年 9 月 17 日通過國發會審議，擴建約 104.65 公頃，預估終期年產值 5,500 億元、約 4,500 個就業機會。

對百年大鎮來說，要看的是三件事：

• 龍潭能提供多少住宅。桃園市政府表示，龍潭都市計畫住宅區開發程度已逾 9 成。市府重啟大昌路西側整體開發案，面積約 11.81 公頃，規劃住宅區約 1.89 公頃、社會住宅用地 0.59 公頃，預估可容納約 1,444 人。新增供給有限，成熟的大型社區就是主要承接者之一。
• 員工會不會住龍潭。地方議員指出，龍科二期的員工許多沒有選擇住在龍潭，而是住在平鎮、楊梅。市長表示希望三期員工就近住在龍潭、平鎮。有業者觀察到龍科族群開始到楊梅金溪特區找房，當地新成屋單價約 31 到 33 萬/坪，但屋齡與百年大鎮差距很大，不能直接比較。
• 時程。龍科三期預計 2030 年才進入園區公共工程與廠商建廠，後面還有行政院核定與環評。

整理起來：短期主要是預期心理，中期要看員工居住選擇與市府的住宅、交通規劃有沒有落實。百年大鎮的條件是社區成熟、總價帶相對低、近交流道；不確定的部分是時程、新案競爭，以及屋齡近 30 年的維修成本。

買賣百年大鎮的 6 個重點

1. A 案、B 案、透天分開比價。

   透天的成交單價明顯低於大樓，不能混在一起算。

2. 一樓、頂樓、車位分開算。

   一樓單價可能高出 3 萬以上，車位約 70 到 130 萬。

3. 看同棟、同樓層、同格局近 12 個月的成交。

   不要只看開價。

4. 屋齡近 30 年，要檢查維修。

   外牆、管線、電梯，以及管委會的管理費與公共基金。

5. 貸款先請銀行試算。

   屋齡較高的房子，銀行鑑價與貸款成數可能較保守。

6. 學區與周邊環境自己確認。

   學區查教育局公告，白天與晚上各去看一次。

常見問題