龍潭買中古屋7個必查重點：漏水、氯離子、產權到貸款，簽約前先看這份清單（含2026年4月成屋新制）

先講結論：中古屋的風險在「看不到的地方」

龍潭近一年成交均價約28.42萬/坪，新屋成交均價約35.43萬/坪，整體相差約7萬/坪（資料來源：樂居，2026年10月）。很多買方就是被這個價差吸引，轉向找中古屋。

價差是真的，但中古屋要看的東西跟新成屋完全不同。新成屋主要看格局、地段與建商；中古屋要看的是漏水、管線、產權、增建、貸款這些「入住前看不出來」的項目。下面整理成7個必查重點，看屋前先過一遍。

先看價差：龍潭新屋與老社區差多少

591社區找房列出的龍潭幾個大社區，累計成交均價大致是：和禾耘（新成屋）約24.4萬/坪、春虹龍歡喜（約12年）約23.6萬/坪、龍潭寶第（約30年）約21.7萬/坪、百年大鎮B案（約29年）約19.9萬/坪、觀景樓（約30年）約18.8萬/坪（資料來源：591社區找房，2026年10月查詢）。

要注意，這是社區歷來成交的平均值，不是最新成交價，要議價時應以同社區最近12個月的成交價為準。新成屋社區與約30年的老社區，單價差大約3到7萬/坪。這個差額，就是你要拿來吸收修繕、貸款條件較差與其他風險的空間。

重點1：漏水與壁癌

這是買方最常擔心的一項。看天花板角落、窗框周圍、浴室相鄰的牆面、頂樓與外牆面。有新補漆的地方，多問一句為什麼補。如果能挑下雨天或雨後看屋，問題更容易現形。

重點2：屋齡與水溶性氯離子

屋齡較高的老屋，建議優先確認混凝土的氯離子問題。2026年4月1日起，內政部修正成屋買賣的定型化契約與不動產說明書，新版「建物現況確認書」新增混凝土水溶性氯離子含量的檢測標準與容許值說明，同時新增是否設有用戶加壓受水設備、是否設置太陽光電設備等揭露項目（資料來源：中時，2026/4/1）。

馬克的提醒：新制是「揭露與說明」，不等於每一間屋都已經做過檢測。簽約前請直接問清楚這一欄填了什麼；沒有實測資料、而你又有疑慮的話，再請專業單位檢測，費用由誰負擔可以在議價時一併談。

重點3：水電管線

老屋的管線可能是舊式的。看屋時把每個水龍頭打開、同時沖馬桶，檢查水壓與排水速度；電箱看有沒有改裝過、迴路夠不夠現代家電使用。這類更新費用，要算進你的總預算。

重點4：產權與謄本

簽約前一定要看最新的建物與土地謄本：有沒有抵押權、查封、預告登記？賣方是不是登記名義人本人？有共有人的話，是否全部都同意出售？這些都要用謄本確認，不要只聽口頭說明。

重點5：違建與增建

頂樓加蓋、陽台外推、一樓前後院增建，不是完全不能買，但要知道：增建面積不會登記在謄本上，說明書面積也一律以謄本為準，不得加計增建面積（資料來源：房感知識庫，2026/4/2）。這些部分議價時不該照室內坪數計價。

重點6：貸款成數與年限

中古屋貸款，銀行會依屋齡與鑑價核貸，成數與年限因銀行與個案而異。最穩的做法是：看上屋子之後、出價之前，先請銀行初估能貸多少，再決定出價與自備款。不要等簽了約才發現鑑價比成交價低、自備款缺一大截。

重點7：管理費、車位與租約

車位是有獨立權狀的登記車位，還是只有使用權？管理費怎麼收、有沒有欠繳？現在有沒有租客、租約到哪天？如果有租約，買下來不代表可以馬上自住，這一點要在簽約前問清楚，並寫進契約。

簽約前的底線：兩份文件一定要拿到

不動產說明書與建物現況確認書，在交易中都被視為契約書的一部分。賣方負責揭露影響房屋價值的事項，仲介負責告知、解說與查證，經紀業者應在簽約前提供完整說明書給買方詳讀（資料來源：房感知識庫，2026/4/2更新）。建議在看屋、出價前就先索取，簽約後自己保存一份。

馬克的看屋習慣

同一間屋子，我建議至少看兩次：白天看採光與屋況，晚上或下雨天看周邊吵不吵、漏不漏水。

中古屋有問題不可怕，怕的是買完才知道。可以處理的，在價格裡談；處理不了的，就果斷放棄。如果你正在龍潭看中古屋，想知道某個社區、某間房子的實際行情與風險，把社區名稱、坪數、樓層、屋齡傳給我，我用同社區近期的實價登錄幫你比對。

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