中壢買中古屋稅費試算：以1550萬為例，買方要多準備約35萬到59萬（契稅、印花稅、貸款設定費、代書與仲介費）

先講結論：以1550萬為例，買方多準備約35萬到59萬

中壢近一年成交均價44.19萬元/坪、年增0.45%（資料來源：本站前篇「中壢房價2026年10月行情」，取得日期2026/10/17）。用35坪權狀粗估，總價約1550萬元。

很多人買房只算頭期款和每月房貸，卻忘了成交時還有契稅、印花稅、登記規費、貸款設定費、代書費，透過房仲成交的話還有仲介服務費。以下用一組假設的數字逐項算：不含仲介費約35.4萬元，加上仲介費約58.6萬元，約佔總價2.3%到3.8%。

要先說清楚：這是「假設情境」，房屋契價、土地申報地價、貸款成數每間房都不一樣，數字只供抓預算用，實際金額以稅務局、地政事務所與銀行、地政士報價為準。

契稅：算的是核定契價，不是市價

買賣契稅稅率6%，納稅義務人是買受人（買方），課稅依據是不動產評價委員會評定的標準價格（核定契價），計算公式是核定契價×稅率（資料來源：財政部稅務入口網「契稅」）。假設這間房的核定契價是300萬元，契稅就是300萬×6%＝18萬元。

契稅要在訂約後30日內申報，逾期每超過3天加徵應納稅額1%的怠報金，最高以應納稅額為限，且不超過1萬5千元（資料來源：同上）。

印花稅：契約金額的千分之一

不動產買賣契據的印花稅，稅率是金額的千分之一，法定的納稅義務人是「立約或立據人」（資料來源：財政部稅務入口網「印花稅」）。實務上由誰負擔，要看買賣契約怎麼約定，本文為了試算，假設買方負擔一半。

假設公契金額（土地申報移轉現值350萬加房屋契價300萬）合計650萬元，印花稅是650萬×0.1%＝6,500元，買方負擔一半約3,250元。

登記規費：兩個基礎要分清楚

所有權移轉登記費依土地法規定，按申報地價或權利價值千分之一計收，土地是看申報地價（不是公告現值），房屋是看稅捐機關核定的契價；另外每張權利書狀還要收書狀費，約每張80元（資料來源：土地法第76條，臺北市政府訴願決定書引述；uptogo登記規費整理，2026/10/22取得）。

假設土地申報地價100萬元、房屋契價300萬元，合計400萬元×0.1%＝4,000元，加上土地、建物兩張書狀約160元，約4,160元。申報地價比公告現值低很多，實際金額請以地政事務所核算為準。

最容易被低估的一筆：貸款設定登記費

如果有申請房貸，銀行會辦理抵押權設定登記，常見算法是貸款金額×1.2倍×千分之一。假設1550萬申請8成貸款，貸款金額1240萬元，設定費是1240萬×1.2×0.1%＝14.88萬元。貸款成數越高，這筆越重，甚至比契稅還高，申貸前一定要先問銀行有沒有補貼或代辦方案。

代書費、仲介服務費行情

地政士（代書）費用包含簽約用印、過戶登記、抵押權設定、實價登錄申報等，業界行情大約落在1.5萬到2萬元之間，實際依各事務所報價而定（資料來源：uptogo、House Feel房感整理，2026/10/22取得）。仲介服務費多數整理資料指出買賣雙方合計上限為成交價6%，常見分配是買方1%到2%；以買方1.5%計，約23.25萬元，實際以委託契約為準。

把這些加總：契稅18萬、印花稅3,250元、登記規費約4,160元、貸款設定費14.88萬、代書費取中間值1.75萬，合計約35.4萬元；再加仲介服務費23.25萬元，合計約58.6萬元。這還沒算房屋稅與地價稅的日割分攤、搬家、裝潢與保險。

賣方要注意：土地增值稅、房地合一稅

賣方的稅負邏輯不同。土地增值稅依漲價倍數分三級累進：未達100%稅率20%、100%以上未達200%稅率30%、200%以上稅率40%，持有超過20年、30年、40年另有減徵；符合自用住宅資格可適用10%優惠稅率，並有面積與「一生一次」等限制（資料來源：桃園市政府地方稅務局土地增值稅稅率說明，2026/10/22取得）。

房地合一稅2.0適用於2016年1月1日以後取得、2021年7月1日以後出售的房地（資料來源：財政部「房地合一稅2.0 Q&A」）。個人稅率：持有2年以內45%、超過2年未滿5年35%、超過5年未滿10年20%、超過10年15%；符合自住房地優惠的，課稅所得400萬元以下免稅，超過部分按10%課稅。持有年限、設籍紀錄、前次移轉價格要先查清楚，並請地政士或會計師依實際資料試算。

馬克的提醒

買方要準備的現金，不只是頭期款，契稅、印花稅、登記規費、貸款設定費這些零碎支出加起來，可能就是總價的2%到4%，談價格時就要先抓進預算。賣方則是先確認持有年限與設籍紀錄，出售前請地政士或會計師依實際資料試算，再決定開價與交屋時程。

不管是中壢、龍潭、平鎮還是楊梅的物件，想把買賣稅費抓清楚，歡迎找馬克聊聊。

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