龍潭賣房中壢換屋要懂：房地合一稅「重購退稅」怎麼算，換大屋20萬稅額全退、換小屋只退15.4萬

先講結論：退稅看的是「已繳稅額」和「重購比率」

出售自住房地、已繳房地合一稅的個人，在出售後2年內重購自住房地，可以依「重購價額占出售價額的比率」，把已繳稅額按比率退回來；申請期限是重購移轉登記日次日起5年內（資料來源：所得稅法第14條之8，全國法規資料庫）。重購價額高於或等於出售價額，比率為100%，已繳稅額全額退；重購價額低於出售價額，退稅金額＝已繳稅額×重購價額÷出售價額。

適用條件：三個要看清楚

依南區國稅局的說明（中華鱻傳媒報導，2026/10/15），重點是三項：

- 個人或配偶、未成年子女，要完成出售與重購房屋的戶籍登記，並實際居住。

- 出售與重購的房屋，都不能出租、供營業或執行業務使用。

- 新舊房地的移轉登記時間，要在2年內。

以上是重點整理，實際申請條件以條文與國稅局核定為準。

龍潭賣2600萬、中壢買2800萬：換大屋全額退

舉個假設的例子。王先生在龍潭有一間持有超過6年、設籍並符合自住優惠的房子，取得成本約2000萬，2026年以2600萬出售，獲利600萬。扣除400萬免稅額，剩下200萬按10%課稅，應納稅額20萬元（本例只為示意，未計入其他可扣除費用；試算邏輯可參考本站〈中壢買中古屋稅費試算〉）。

若他在出售後2年內，到中壢用2800萬重購一間房子，重購價額高於出售價額，比率為100%，已繳的20萬元可以全額申請退還。對照中壢近一年均價44.19萬/坪（資料來源：本站〈中壢房價2026年10月行情〉，取得日期2026/10/17），2800萬大約對應63坪上下，這是概算，實際要看物件。

換小屋：退稅按比例，差額自己吸收

同一個例子，若王先生改到楊梅用2000萬買房（楊梅近一年均價28.23萬/坪、年減5.54%，資料來源：本站〈楊梅房價2026年10月行情〉，取得日期2026/10/14）：退稅＝20萬×2000萬÷2600萬＝約15.4萬元，差額約4.6萬元不會退。

先買後賣、預售屋與追繳：三個容易踩的地方

- 先買後賣是「扣抵」，不是退稅。 買入後2年內出售，申報時依比率扣抵應納稅額，且扣抵金額不得超過應納稅額（資料來源：所得稅法第14條之8）。

- 預售屋要小心「買新賣新」。 國稅局說明，新舊屋順序以取得所有權登記的時點認定；若先買預售屋A，再買成屋B自住，待A完工登記後才賣出A，屬「買新賣新」，不適用重購退稅（資料來源：同上，中華鱻傳媒，2026/10/15）。

- 重購房地5年內有限制。 重購的自住房地若在5年內改作其他用途或再次移轉，要追繳原扣抵或已退還的稅額（資料來源：所得稅法第14條之8）。

馬克的提醒

換屋族最容易漏掉的，是「已經繳了稅，還能不能拿回來」。賣房前先確認三件事：戶籍與居住紀錄、兩筆房子的移轉登記日期有沒有卡在2年內、重購的房子是不是預售屋。我不是地政士或會計師，實際金額請向國稅局（免費電話0800-000-321）或會計師確認。

如果你正在龍潭賣房、準備到中壢或平鎮、楊梅換屋，歡迎把賣房和買房的時間與預算告訴我，我幫你把時間軸排一次。

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